一線城市需求旺樓價不會跌?圖表告訴你日本泡沫破滅時東京跌最慘

最近,有一篇反駁“京滬樓市永遠漲”的文章刷爆朋友圈。該文章援引國金證券數據指出,日本90年代經濟泡沫破裂後,包括東京在內的六大都市並沒有更幸運,同樣暴跌,從而預期中國一線城市的命運或許也將是重蹈覆轍。該文章寫道:

日本人也相信,他們只有一個東京,東京掌握著教育、醫療、金融、就業等等資源,所以東京房價不會跌。

別管什麼一線城市還是二線城市還是東京核心圈,價格同樣是暴跌。只不過跌到後來,一線城市還能止血,而二三線城市根本就沒有這個功能。現在還在跌!

朋友的父輩買了一套大阪的房子,當年傾其所有,現在跌了一半,每年還要交著沉重的賦稅。根本賣不掉。

事實究竟如何?從東方證券近期統計的日本樓市歷史數據中不難看出,在日本樓市泡沫破裂之後,日本包括東京在內的六大都市和全國樓市同時從1992年陷入跌勢。而從跌幅來看,三大都市圈(東京圈、大阪圈、名古屋圈)在樓市暴跌的數十年里,跌得最慘!

樓市一旦進入下行通道,三大都市圈地產跌幅大於平均,但若樓市稍稍企穩,三大都市圈就會率先止血,恢復漲幅,而當整體樓市再度下挫,三大都市圈又陷入暴跌,慘逾平均水平。對比大三都市圈,地方圈房地產跌勢則基本沒有回血的餘地。從92年開始,跌到現在還在跌。

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從日本房地產住宅指數變動也能看出,包括東京在內的六大都市住宅價格在樓市泡沫後暴跌的慘烈程度。以2000年為基準(指數設定為100),下圖可見,91年樓市泡沫破裂之前,六大都市住宅指數幾乎達到全國指數的兩倍。而泡沫破裂之後,六大都市住宅指數急速下滑。在2000之後的四年里,甚至保持低於全國指數的水平。

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日本樓市泡沫從累積到破裂究竟是怎樣驚心動魄的故事?另一微信爆款文章《“永不跌”的東京房價是怎麼崩盤的?》這樣寫道(少量內容來自東方證券《日本的歷史經驗》):

1985年“廣場協議”簽訂後的10年里,美元貶值,日元平均每年升值5%以上,無異於給國際資本投資日本的股市和房市一個穩賺不賠的保險。“廣場協議”後近5年時間裡,股價每年以30%、地價每年以15%的幅度增長,而同期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。泡沫經濟離實體經濟越來越遠,雖然當時日本人均GNP超過美國,但國內高昂的房價使擁有一套自己的房子變成普通日本國民遙不可及的事。

1990年,日本生產性行業的貸款比重下降到25%,非生產行業的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣,危機一觸即發。日本政府意識到危機,從89年中期開始提高貼現率並上調利率。從1989年中期直到1991年7月為止,日本央行一直採用緊縮政策。貨幣政策的突然轉向,首先刺破了股票市場的泡沫。隨著日元套利空間日益縮小,國際資本開始撤逃。1991年,日本不動產市場開始垮塌,巨大的地產泡沫自東京開始破裂,迅速蔓延至日本全境,地價短期內慘遭腰斬。

本文轉載自:http://tw.aboluowang.com/2016/0302/701449.html

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