每年數以萬計大陸「青年」湧港,點解投行仲可以預測港樓跌兩成咁白痴

最近有兩單新聞同期發佈,合埋一齊睇,就覺得格外諷刺。一單係有傳媒發現每年來港人數根本多得難以估計,其中大陸「青少年」移民香港,在上年更無啦啦比以前多成倍,揭示咗人口洗牌嘅事實。而另一單,就係有某大型投資銀行估計港樓會跌兩成,原因係「供應增加、息口趨升」之類嘅陳腔濫調。

但我覺得港樓多多供應都唔會夠,息口陰啲陰啲咁加亦未必有好即時嘅影響,所以港樓要跌,一定係金融風暴觸發,一嘢就跌成50%果種,而唔會係供應同需求接軌而價格緩緩下跌果隻。

咁點解話港樓多多供應都唔夠呢?首先我哋要睇吓人口洗牌果單新聞。人口洗牌其實不嬲進行緊,每日150個單程證名額就係其中一種。不過單程證來港人口當中,絕大部分係低學歷婦女,來香港同老公團聚果隻。佢哋會增加公屋嘅需求,間接會推高劏房租金,理論上都會幫手推高樓價,但始終佢哋唔會買樓,港樓新增供應終歸唔係for佢哋。

旺盛嘅需求,主要係由循各種途徑來港嘅「青少年」,及其背後嘅家庭。劉江華在立法會上承認,上年度就有過萬名「10至19歲青少年」來港,另外壹週刊亦揭發了每年也有數萬名內地學生及家屬來港讀書、就業,然後在港定居。這些人就不是一般循單程證來港的窮L。這些人,或許很多都是潛在新樓買家。

大陸湧港人士,加上大陸炒賣投機的資金,再加上香港本身的固有需求,單靠增加供應根本不會令樓價下跌。息口,未加到一個臨界點,需求也不會敏感得立即萎縮,因此,「樓價因受基本因素影響,來年跌兩成」這類論調根本完全不成立,樓價總會跌,但一定不會是受基本因素影響而徐徐下跌。樓價跌,只會是受金融風暴之類的黑天鵝事件影響,一爆就爆到冚冚聲,日日有人跳樓,兵慌馬亂股樓齊跌呢種level。

在此奉勸各大行,唔好再用基本分析方法去預測樓價,誤導香港市民。樓價在基本因素影響之下只會無止境咁升,直至黑天鵝出現。當然,最令人洩氣的,是黑天鵝唔知幾時先會出現。

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